Ceny wynajmu nieruchomości I-III 2007
2019-04-20 07:00:00

Reklama:

Ceny wynajmu nieruchomości I-III 2007Ceny wynajmu nieruchomości I-III 2007 I kwartał 2007 to kolejny okres, kiedy rosły koszty wynajmu. W ciągu ostatnich 3 miesięcy we wszystkich analizowanych lokalizacjach wzrosły koszty wynajmu kawalerek oraz mieszkań 2 pokojowych. W przypadku mieszkań 3 pokojowych nieznacznie bo o 5,7% spadły ceny tylko w Krakowie. Koszty wynajmu dużych mieszkań 4 pokojowych są ponad 8% niższe w Krakowie i Poznaniu w porównaniu z IV kwartalem 2006. Pozostałe zaś miasta również odnotowały wzrosty - wynika z raportu portalu Szybko.pl i Expandera. Biorąc pod uwagę ciągle rosnące ceny mieszkań, tendencja wzrostu kosztów wynajmu jest zjawiskiem naturalnym i prawidłowym. Jest bardzo prawdopodobne, iż rosnące ceny mieszkań wyeliminują pewną grupę osób spośród kupujących i będą oni zmuszeni do wynajmu. W ten sposób nastąpi zwiększenie popytu. Na rynku wynajmu z pewnością nie będziemy jednak mieli do czynienia z luką podażową podobną do występującej na rynku kupna/sprzedaży. Oznacza to, że nie należy spodziewać się galopującego wzrostu cen najmu, ale można przewidywać stabilne kilkuprocentowe wzrosty w ciągu kwartału. W I kwartale 2007 najbardziej wzrosły koszty wynajmu mieszkań 2 pokojowych: w Warszawie aż o 14,9%, w Katowicach o 14%, w Poznaniu o prawie 13%, w Gdańsku o 11%. Za kawalerki także trzeba zapłacić więcej niż w zeszłym roku. Najbardziej o 8,4% zdrożały czynsze w Katowicach, wzrosty rzędu 5% nastąpiły w Warszawie, Gdańsku i Poznaniu. W Krakowie i Wrocławiu miały miejsce identyczne wzrosty o 3,6%. W tym momencie już w 3 na 5 miastach koszty wynajmu kawalerki są wyższe niż tysiąc złotych. W przypadku mieszkań 1 i 2 pokojowych łatwo wyodrębnić 3 grupy cenowe: najdroższa Warszawa, 2 grupa to Wrocław i Kraków, 3 grupą są Gdańsk, Poznań i „doszusowujące” do nich Katowice. W przypadku mieszkań większych brak jest już tego typu proporcji i ceny są bardzo zróżnicowane. Na przykład wynajęcie mieszkania 4 pokojowego jest ponad 4 razy droższe w Warszawie niż w Katowicach. Wśród najemców największą popularnością nadal cieszą się mieszkania dwu i jednopokojowe. Należy pamiętać, iż wszystkie analizowane miasta to duże ośrodki akademickie i znaczna część popytu jest generowana przez studentów. Początek roku to jeden z dwóch okresów, kiedy jest większe prawdopodobieństwo, że studenci będą poszukiwali mieszkań do wynajęcia. Być może stworzone przez nich zapotrzebowanie w jakimś stopniu wpłynęło na wzrost cen w ostatnim kwartale. Ceny wynajmu nieruchomości I-III 2007 Dane dotyczące kosztów wynajmu w Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Gdańsku, Wrocławiu i Katowicach I kwartał 2006 roku jest pierwszym okresem od dłuższego czasu, kiedy koszty wynajmu odnotowały tak duże wzrosty i to w przypadku wszystkich rodzajów nieruchomości. Najbardziej (procentowo) bo o prawie 15% i 218 złotych podrożał wynajem mieszkań 2 pokojowych. Za wynajęcie mieszkania 3 pokojowego trzeba zapłacić średnio o 252 złotych więcej(12,3%). Za 4 pokoje płacimy o 126 złotych więcej (3,9%) za kawalerki 56 złotych (5,2%). Na przestrzeni kwartału następowały pewne fluktuacje, jednak trend wzrostowy wydaje się stabilny i uzasadniony rosnącymi kosztami zakupu mieszkań. Wzrosty cen nie nastąpiły jednak równomiernie we wszystkich dzielnicach. O ponad 30% czyli znacznie powyżej średniej wzrosły koszty wynajmu mieszkań w Wilanowie, zyskały także najpopularniejsze lokalizacje: Mokotów, gdzie mieszkania 2 pokojowe zdrożały o 28%, Centrum i Śródmieście, gdzie wynajęcie kawalerki i 2 pokoi jest droższe o ponad 20% niż w zeszłym roku. Najmniej bo zaledwie o 1 do 7% podniosły się koszty wynajmu mieszkan na Gocławiu i Tarchominie. Najdroższe w chwili obecnej są czynsze w dzielnicach centralnych: Centrum, Śródmieście, Mokotów, Ochota. Wynajmując 3 pokojowe mieszkanie na Mokotowie płacimy tyle, że stać by nas było na wynajęcie dwóch takich lokali na Białołęce. Takie dysproporcje są świetnym dowodem na to jak ważna jest dla wynajmujących lokalizacja. Kraków to specyficzne miasto, jeśli chodzi o rynek wynajmu mieszkań. Po pierwsze największe w Polsce miasto akademickie musi przyjąć i zapewnić mieszkanie kilkudziesięciu tysiącom młodych ludzi tu studiującym. Z drugiej strony, setki tysięcy corocznie odwiedzających Kraków turystów także potrzebują bazy noclegowej. Wiele mieszkań jest więc przeznaczonych na wynajem krótkookresowy, który może być ekonomicznie bardziej opłacalny od tradycyjnej formy. Zazwyczaj pod taki wynajem przeznaczone są mieszkania większe, minimum 2 pokojowe. Wymagane jest także aby prezentowały dobry standard techniczny, były wygodnie i estetycznie wykończone. Ogranicza to ilość dużych mieszkań dostępnych dla tradycyjnego wynajmu. Wśród wynajmujących nadal największą popularnością cieszą się lokale 1 i 2 pokojowe i to właśnie koszty ich wynajmu wzrosły w ciągu 3 miesięcy najbardziej: kawalerki o ponad 100 złotych, dwóch pokoi o 89 złotych. Najtaniej w Krakowie można wynająć mieszkanie w dzielnicach Prokocim-Bieżanów i Czyżyny. Tylko tu za kawalerkę płaci się mniej niż 800 złotych miesięcznie. Obok Łagiewnik były to jedyne dzielnice, w których odnotowano wzrosty kosztów wynajmu mieszkań każdej wielkości. Tradycyjnie niedroga jest też Nowa Huta i Bieńczyce. W grupie najdroższych lokalizacji, także podobnie jak w poprzednich okresach znajdują się Stare Miasto, Zwierzyniec i Grzegórzki.     Ceny wynajmu nieruchomości I-III 2007 Już w IV kwartale 2006 koszty wynajmu miekszań we Wrocławiu ukształtowały się na poziomie porównywalnym do krakowskiego. W tym momencie, aby wynająć mieszkanie we Wrocławiu, trzeba już dysponować większą gotówką niż w Krakowie. W wyniku ruchów cenowych, które miały miejsce na przestrzeni kwartału za wynajęcie kawalerki trzeba zapłacić o ponad 100 złotych więcej niż w grudniu, za 3 pokoje o 84 złote więcej a za 4 pokoje aż o 519 czyli 23% więcej. Spadły jedynie koszty wynajmu mieszkań 2 pokojowych, wydaje się jednak iż jest to zjawisko chwilowe i w kolejnym kwartale można spodziewać się powrotu ceny rzędu 1500 złotych miesięcznie. Poznań jest w I kwartale 2007 niekwestionowanym liderem wzrostów cen kupna/sprzedaży mieszkań. Nie przełożyło się to dotychczas na stabilną tendencję wzrostu kosztów wynajmu mieszkań. W poniższej tabeli widać, iż znacząco wzrosły jedynie koszty wynajmu kawalerek, od grudnia 2006 aż o 30%czyli 227 złotych. W ciągu kwartału widoczny jest spedek kosztów wynajmu mieszkań 2 i 3 pokojowych. Sytuację tę można tłumaczyć fluktuacjami popytu. Styczeń jest bowiem miesiącem, kiedy część studentów zmienia mieszkania. Styczniowy skok cen w przypadku mieszkań 2 i 3 pokojowych można wytłumaczyć zapotrzebowaniem ze strony studentów, wśród których lokale 2 i 3 pokojowe są bardzo popularne. Spadek zaś do poziomu porównywalnego z końcem roku 2006 to efekt wygaśnięcia tego popytu. Wydaje się, iż w ciągu najbliższych miesięcy powinniśmy mieć jednak do czynienia ze wzrostem stawek za wynajem mieszkań, który będzie następstwem znacznego wzrostu cen zakupu nieruchomości w Poznaniu. Ceny wynajmu nieruchomości I-III 2007 W Katowicach i Gdańsku w I kwartale 2007 mieliśmy do czynienia z porównywalną dynamiką wzrostu kosztów wynajmu mieszkań. Najwyższy procentowy wzrost miał miejsce w przypadku kawalerek w Gdańsku i wyniósł 16%. W realnych złotówkach jednak wyższe wzrosty nastąpiły w Katowicach. O 183 złote więcej niż w grudniu należy zapłacić za wynajem mieszkania 3 pokojowego, a o 142 za 2 pokojowego. Nieruchomości lepsze niż akcje W symulacji założono że mieszkanie kupujemy na 10 lat po to by je wynajmować a potem sprzedać z zyskiem. Nieruchomość kupujemy w całości na kredyt w złotówkach oprocentowany stawką 5,3 proc. zaciągnięty na 20 lat. Koszty związane z zakupem (prowizja banku, notariusz, podatek) przyjęliśmy na poziomie 5 proc. W trakcie trwania inwestycji wartość nieruchomości rośnie o 100 proc. (a więc nieco ponad 7 proc. w skali roku). Po 10 latach sprzedajemy mieszkanie spłacając z przychodu resztę kredytu i inkasując zysk. Przez okres trwania inwestycji uzyskujemy dochody z wynajmu, które częściowo rekompensują koszty. Celem było zbliżenie się do rynkowych realiów, dlatego założono, że przychód z wynajmu uzyskiwany jest średnio przez 10 miesięcy w roku. Przychód jest oczywiście opodatkowany (podatek płacimy ryczałtem). Jednocześnie zakłada się konieczność “odświeżenia” mieszkania – to wydatek rzędu 10 proc. początkowej wartości nieruchomości. I wreszcie, konieczność płacenia przez właściciela mieszkania czynszu (przyjęliśmy poziom 8 zł za m.kw. mieszkania). Efektem tych założeń są określone przepływy pieniężne w każdym miesiącu trwania 10-letniej inwestycji. Znając wysokość tych przepływów, ich kierunek (koszt lub dochód) oraz moment w którym następują można policzyć wewnętrzną stopę zwrotu z inwestycji w mieszkania na wynajem. Wewnętrzna stopa zwrotu (internal rate of return)jest podstawową miarą pozwalającą zmierzyć opłacalność przedsięwzięć inwestycyjnych. Bardzo ważną cechą IRR jest to, że uwzględnia moment w którym ponoszone są koszty czy uzyskiwane przychody. Wartość pieniądza maleje w czasie w efekcie bardziej opłaca się ponosić koszty możliwie późno(odraczać je w czasie) i jednocześnie przybliżać moment uzyskania przychodów. Taka strategia jest możliwa dzięki wykorzystaniu kredytu hipotecznego z niskim wkładem własnym. Finansując nieruchomość w całości kredytem odraczamy w czasie ujemne przepływy finansowe. Ceny wynajmu nieruchomości I-III 2007 Biorąc pod uwagę przypadek, w którym rentowność inwestycji w 2-pokojowe mieszkania w Warszawie przy sfinansowaniu go w całości kredytem w złotówkach wyniosła 10,86 proc. gdyby mieszkanie zostało kupione tylko w 80 procentach za pieniądze z kredytu a w 20 proc. za własne oszczędności inwestora wówczas wewnętrzna stopa zwrotu spada do 9,66 proc. W przypadku zakupu mieszkania w całości za gótówkę stopa zwrotu wynosi tylko 7,74 proc. Potencjalnie najwyższą rentowność uzyskamy finansując zakup kredytem we frankach szwajcarskich – w tym przypadku byłoby to 13,99 proc. Kluczowym elementem symulacji jest poziom wzrostu wartości nieruchomości. I rzeczywiście: każdy “mieszkaniowy inwestor” powinien brać pod uwagę przede wszystkim ten parametr. Dochody z wynajmu mają tylko na bieżąco “amortyzować” koszty. Gdyby założyć pesymistyczne, że mieszkanie w Warszawie podrożeje w ciągu 10 lat nie o 100 ale tylko o 50 proc. wówczas stopa zwrotu spadnie z 10,86 proc. do 3,82 proc. Inwestycja w nieruchomości da zysk na poziomie lokaty bankowej. Gdyby natomiast założyć, że wzrost wartości wyniesie 100 proc. ale przez 10 lat nie będziemy mieszkania wynajmować wówczas rocznie zyskamy (przy tych założeniach) 4,61 proc. Spadek jest więc nieco niższy. Jak podrkeślają specjaliści, zdecydowanie warto więc wykorzystywać kredyt jako narzędzie przy inwestowaniu w nieruchomości. Jeśli chcemy co miesiąc ponosić relatywnie niskie koszty wówczas warto zaciągnąć kredyt we frankach szwajcarskich na okres np. 30 lat. Kluczowy jest wybór nieruchomości o dużym potencjale wzrostu – pod uwagę należy wziąc technologię, wysokość budynku, rozkład mieszkania, a przede wszystkim lokalizację. W polskich warunkach można zakładać że inwestycja w nieruchomość pod wynajem przyniesie zysk rzędu 10-15 proc. rocznie – to znacznie więcej niż lokaty bankowe czy obligacje. Rynek akcji okresowo przynosi zyski znacznie wyższe jednak średniorocznie, w dłuższej perspektywie stopy zwrotu zbliżają się do 10 proc. Nieruchomości są więc bardzo atrakyjną propozycją inwestycyjną. Dodatkowo jest to też jedyna inwestycja, w którą nie trzeba angażować własnych oszczędności, lecz tanio pożyczone pieniądze banku. Pokoje i stancje - analiza w największych polskich mistach Prezentwane poniżej dane powstały na bazie 3057 ogłoszeń zamieszczonych w serwisie www.szybko.pl w ciągu ostatnich trzech miesięcy. Obecnie można tam znaleźć ponad 1600 ofert z całej Polski, nie starszych niż 28 dni. Dominują jednak ogłoszenia z ośrodków akademickich, czyli Warszawy, Krakowa, Poznania i Wrocławia. Wynajem stancji i pokoi to bardzo niewielka część rynku obrotu nieruchomościami. Dodatkowo większość transakcji ma miejsce nieoficjalnie i nie jest nigdzie rejestrowane, choć nie musi to oznaczać, że są to transakcje nielegalne. Duża część ogłoszeń serwisu szybko.pl dotyczy podnajmu części mieszkania, wynajętego wcześniej od właścicieli. Wynika to z faktu, iż w ostatnim czasie studenci szukają mieszkań i współlokatorów głównie przez Internet. W szybko.pl istnieje specjalna baza, która służy poszukiwaniom współlokatorów a nawet osób z którymi wspólnie rozpocznie się poszukiwania właściwego lokum. Ceny wynajmu nieruchomości I-III 2007 Ceny pokoi do wynajęcia są ściśle skorelowane z kosztami wynajmu mieszkań, ale w znacznej mierze są efektem rynkowej gry podaży i popytu. Koszty wynajmu mieszkań zaczęły powoli rosnąć już w IV kwartale 2006, I kwartał 2007 był pierwszym od dłuższego czasu okresem, kiedy odnotowano wzrosty kosztów wynajmu we wszystkich analizowanych lokalizacjach. Wydaje się iż koszty wynajmu pokoi nie zdążyły jeszcze zareagować na te podwyżki. Dodatkowo popyt w pierwszych miesiącach roku, a zapewne także w II kwartale był i będzie niewielki. Kwartał zakończył się więc spadkami, choć nieznacznymi, kosztów wynajmu pokoi we Wrocławiu o 5,3%, w Katowicach o 8%. W Krakowie i Poznaniu ceny właściwie się nie zmieniły (spadek o 1 złoty w porównaniu z grudniem). Wyższe o 7,3% są koszty wynajmu pokoju w Warszawie i o prawie 3% w Gdańsku. Należy się spodziewać, że ze względu na wzrost kosztów wynajmu mieszkań w najbliższym czasie wzrosną także koszty wynajmu pokoi i stancji. Po spadku kosztów wynajmu, który nastąpił w listopadzie i grudniu, w styczniu, lutym i marcu ceny wzrosły o nieco ponad 7%. Na koniec marca średnia cena w Warszawie wynosiła 534 złote i była wyższa od ceny zanotowanej w szczycie sezonu, czyli w październiku 2006. W I kwartale mieliśmy do czynienia tylko z jednym znaczącym spadkiem kosztów wynajmu. O ponad 30% zmalały czynsze na Bródnie i jest to jedyna dzielnica w Warszawie, gdzie pokój można wynająć za mniej niż 400 złotych. Naturalne jest że ceny wynajmu stancji są skorelowane z cenami kupna a także wynajmu mieszkań w tej sytuacji najtańsze są pokoje w dzielnicach peryferyjnych: Ursus, Targówek, Tarchomin. Prym nadal wiodą Kabaty, gdzie cena jest wyższa o 12% od najdroższego we wszystkich innych zestawieniach cenowych Centrum i Śródmieścia. W pozostałych dzielnicach ceny są stosunkowo wyrównane. Ceny wynajmu nieruchomości I-III 2007 W marcu koszt wynajmu pokoju w Krakowie, po kilkuprocentowych zmianach w ciągu kwartału, ukształtował się na poziomie niemal identycznym jak w grudniu i wyniósł 466 złotych. Podobnie jak w Warszawie tylko w jednej dzielnicy można znaleźć pokój tańszy niż 400 złotych. Niewiele drożej jest w Nowej Hucie, Bieńczycach, Miestrzejowicach. Zdecydowanie najdroższą lokalizacją w Krakowie jest Stare Miasto. 605 złotych za pokój to aż 30% więcej niż średnia i jest to ewidentnie efekt prestiżu i popularności jaką cieszy się krakowskie Stare Miasto. Ceny wynajmu nieruchomości I-III 2007 W Poznaniu koszty wynajmu pokoi wzrosły nieznacznie w styczniu i lutym, by w marcu wrócić do poziomu z końca roku 2006. Średnia cena za pokój w tym momencie wynosi 375 złotych i taniej można wynająć pokój jedynie w Katowicach. Warto zauważyć znaczne wzrosty kosztow wynajmu pokoju w dzielnicach: Nowe Miasto, Piątkowo i Łazarz. W poprzednim kwartale można było tam znaleźć pokój za cenę porówynwalną do średniej. Teraz wszystkie te dzielnice są już droższe niż średnia dla Poznania. Informacje o badaniu Przedstawiona wersja jest szóstą edycją „Raportu Szybko.pl i Expandera”. Raport jest każdorazowo tworzony na podstawie danych archiwizowanych w serwisie, w przypadku I kwartału 2007 bazą do jego powstania było 16 650 ogłoszeń z całej Polski.     [

January 4th, 2007 by Author

Posted in Suspendisse iaculis | Edit | 23 Comment »