Najlepsze kredyty mieszkaniowe XI 2006
2017-11-20 06:00:00

Reklama:

Najlepsze kredyty mieszkaniowe XI 2006Najlepsze kredyty mieszkaniowe XI 2006 Oprocentowanie kredytów we frankach szwajcarskich systematycznie rośnie. Na szczęście dzięki coraz mocniejszej złotówce pieniędzy w portfelach kredytobiorców nie ubywa tak szybko jak można by się tego spodziewać.   Waluta Kurs ( PLN ) Złotówka umacnia się w ostatnich miesiącach względem dolara i euro. Dodatkowo frank szwajcarski słabnie w relacji do wspólnej waluty. W efekcie w ostatnich dniach płaciliśmy za franka tylko 2,40 zł najmniej od 5 lat. Dla kredytobiorcy, który co miesiąc musi oddać bankowi 500 franków spadek ceny tej waluty o 1 grosz oznacza 5 zł miesięcznie w kieszeni. A w ciągu ostatnich 12 miesięcy frank stracił 20 groszy, co daje spadek raty o 100 zł. Z drugiej strony jednak rośnie oprocentowanie. Zostańmy przy 500 frankach raty 20-letniego kredytu. Wzrost kosztu kredytu o 1 pkt proc. z 2,5 do 3,5 proc. oznacza, po przeliczeniu na złotówki, ratę wyższą o ok. 115 zł. Dwie tendencje rynkowe w znacznym stopniu się niwelowały. Tak było dotąd. Jak będzie w najbliższym roku? Na pewno czeka nas dalszy wzrost stóp procentowych w Szwajcarii i co za tym idzie oprocentowania kredytów. Można oczekiwać, że koszt przeciętnego kredytu we frankach szwajcarskich w połowie przyszłego roku będzie o ok. 0,5 pkt. proc. wyższy niż obecnie i zbliży się do 4 proc. Efektywnie taki kredyt kosztuje jednak ok. 4,3-4,4 proc. z uwagi na tzw. spread (różnicę między kursem wpłaty a kursem spłaty zadłużenia). Znacznie trudniej jest na dłuższą metę przewidywać notowania złotówki. Zdecydowana większość analityków oczekuje dalszego umocnienia naszej waluty co jest dobrą informacją dla kredytobiorców. Warto przypomnieć, że frank szwajcarski w połowie lat 90. kosztował sporo poniżej 2 zł. Argumentów za dalszym wzrostem kursu naszej waluty jest sporo. Polska gospodarka jest w znakomitej kondycji, co przyciąga zagranicznych inwestorów. Stopy procentowe w naszym kraju są relatywnie wysokie, a w przyszłym roku powinny być jeszcze wyższe co równie zwiększa atrakcyjność inwestycyjną Polski i zainteresowanie złotówką. Wydaje się więc, że frank szwajcarski nadal jest dobrym rozwiązaniem dla kredytobiorców. Tym bardziej, że kredyty w złotówkach już wkrótce najprawdopodobniej będę droższe z uwagi na wyższe stopy procentowe. W połowie przyszłego roku oprocentowanie kredytów w krajowej walucie może ukształtować się na poziomie 6 proc. „Bufor bezpieczeństwa”. Dane dla kredytu w kwocie 200 tys. zł, okres spłaty 20 lat * z uwzględnieniem spread’u (9 groszy) ** o ile groszy/procent musiałby podrożeć frank szwajcarski z obecnego poziomu (kurs sprzedaży CHF w PKO BP 8.11.2006 r. – 2,45 zł), by rata kredytu w CHF po przeliczeniu na złotówki była równa racie kredytu w PLN Najlepsze kredyty mieszkaniowe XI 2006   Waluta Kurs ( PLN ) Przykład 1: Wartość nieruchomości 200 tys. zł, kwota kredytu 150 tys. zł Oprocentowanie kredytów mieszkaniowych (1) marża obniżona o 0,1% po 5. roku i o następne 0,1% po 7. roku spłaty Oprocentowanie kredytów mieszkaniowych Najlepsze kredyty mieszkaniowe XI 2006   Waluta Kurs ( PLN ) Przykład 2: Wartość nieruchomości 200 tys. zł, kwota kredytu 200 tys. zł Oprocentowanie kredytów mieszkaniowych (1) marża obniżona o 0,1% po 5. roku i o następne 0,1% po 7. roku spłaty Oprocentowanie kredytów mieszkaniowych Najlepsze kredyty mieszkaniowe XI 2006   Waluta Kurs ( PLN ) Przykład 3: Wartość nieruchomości 400 tys. zł, kwota kredytu 300 tys. zł Oprocentowanie kredytów mieszkaniowych (1) marża obniżona o 0,1% po 5. roku i o następne 0,1% po 7. roku spłaty Oprocentowanie kredytów mieszkaniowych Najlepsze kredyty mieszkaniowe XI 2006 Najlepsze kredyty mieszkaniowe XI 2006   Waluta Kurs ( PLN ) Przykład 4: Wartość nieruchomości 400 tys. zł, kwota kredytu 400 tys. zł Oprocentowanie kredytów mieszkaniowych (1) marża obniżona o 0,1% po 5. roku i o następne 0,1% po 7. roku spłaty Oprocentowanie kredytów mieszkaniowych We wszystkich przykładach okres spłaty 20 lat. W tabeli podajemy oprocentowanie docelowe kredytów (bez uwzględniania promocji typu „pierwszy rok taniej”). Banki, które w początkowym okresie spłaty (1-2 lata) oferują obniżone oprocentowanie oznaczyliśmy gwiazdką. "Zawsze zwracamy naszym klientom uwagę na dokładną analizę oprocentowania. Bank, który życzy sobie 5,3 proc. za kredyt wcale nie musi być tańszy od tego który ustalił oprocentowanie na 5,5 proc. Diabeł tkwi w szczegółach. Na pewno należy znać dokładny poziom marży. Marża to składnik oprocentowania kredytu, który w większości przypadków nie może zmienić się w całym okresie spłaty. Drugim składnikiem jest rynkowa stopa procentowa taka jak WIBOR (dla złotówek) i LIBOR (dla franków szwajcarskich). Są to poziomy oprocentowania, po jakich banki sobie nawzajem pożyczają pieniądze. Ponieważ indywidualny kredytobiorca jest mniej wiarygodny niż inny bank musi zapłacić dodatkową marżę (np. 1,5 proc. powyżej WIBOR-u). O ile z porównaniem marży nie ma problemu o tyle stopy rynkowe mogą być ustalane na wiele różnych sposobów. Sam indeks WIBOR występuje w kilku „odmianach”. Na przykład WIBOR 3-miesięczny wynosi 4,2 proc., a 6-miesięczny 4,35 proc., a oba są przez banki wykorzystywane. Część banków bierze pod uwagę stawki aktualnie obowiązujące inne banki obliczają własne indeksy na bazie danych historycznych. W efekcie na przykład 3-miesięczny WIBOR w Pekao SA wynosi 4,27 proc., w Millennium 4,22 proc. a w BZ WBK 4,2 proc. Różnice mogą być znacznie większe, gdy zmieniają się stopy procentowe – wtedy banki w różnym tempie dostosowują się do zmian" - uważa Adrian Konrad, doradca finansowy w firmie Expander.   Waluta Kurs ( PLN ) Dużo więcej nie będzie W każdym rankingu Expandera analizujemy zdolność kredytową w dwóch przypadkach – 4-osobowej rodziny o łącznych dochodach 2500 zł oraz singla z Warszawy zarabiającego 3500 zł na rękę (pozostałe założenia poniżej). Banki skłonne są pożyczyć nieco więcej niż 2 miesiące temu. 4-osobowa Rodzina dostanie najwyższy kredyt w Polbanku. We wrześniu mogła liczyć na 199 a teraz na ponad 206 tys. zł. Jeśli kredytobiorcy zdecydują się na kredyt we frankach szwajcarskich wówczas – także w Polbanku – mogą uzyskać niespełna 166 tys. zł. „Dyskryminacja” franka to efekt rekomendacji S wg której, by dostać np. 100 tys. zł kredytu w CHF trzeba zarabiać na tyle dużo by było nas stać na 120 tys. zł w złotówkach (znacznie wyższa rata). Dzięki temu bank ma pewność, że mamy w kieszeni zapas na wypadek wzrostu kursu szwajcarskiej waluty. W przypadku oferty dla singla z Warszawy liderem jest Santander Consumer Bank, który pożyczy 335 tys. zł w złotówkach i równowartość 275 tys. zł we frankach. Niewiele mniej oferuje GE Money Bank. Jeszcze we wrześniu hojnością wyróżniał się Nordea Bank Polska (odpowiednio: 377 i 314 tys. zł), tym razem jednak znalazł się w połowie stawki. Warto wspomnieć o Kredyt Banku, który w aktualnym zestawieniu nie błyszczy jednak już 20 listopada zmodyfikuje zasady oceny zdolności kredytowej. W pierwszym przypadku bank będzie skłonny pożyczyć aż 214,5 tys. zł (a więc więcej od Polbanku), a w drugim 367,5 tys. zł (więcej od Santandera). Jednocześnie cenowo oferta KB w złotówkach wygląda bardzo dobrze (patrz tabela oprocentowania). W przypadku określania maksymalnej dostępnej kwoty kredytu istotnymi elementami są nie tylko wysokość dochodów czy ocena wysokości zobowiązań klienta, ale też źródła, z jakich klienci otrzymują dochody. Nie ma problemu z umowami o pracę, ale już znacznie różni się podejście banków w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą i osiągających dochody z innych źródeł (np. z inwestycji kapitałowych). - W zależności od przyjętego w danym banku modelu dochody osoby prowadzącej działalność gospodarczą mogą przykładowo zostać określone na 3000 zł netto lub 3500 zł netto – mówi Tomasz Gryn z ING Banku Śląskiego. Kredytobiorca 1: 4-osobowa rodzina o łącznych dochodach 2500 zł netto (umowa o pracę na czas nieokreślony), miejsce zamieszkania: miasto 100 tys. mieszkańców, brak innych kredytów, samochód. Cel: zakup mieszkania o powierzchni 70 m.kw. Najlepsze kredyty mieszkaniowe XI 2006   Waluta Kurs ( PLN ) Kredytobiorca 2: Singiel z Warszawy o dochodach 3500 netto (umowa o pracę na czas nieokreślony). Brak innych kredytów, brak samochodu. Posiada kartę kredytową o limicie 5000 zł (regularnie spłaca całe zadłużenie co miesiąc). Cel: zakup 50-metrowej kawalerki "Polskie banki nie mają już zbyt wielu możliwości zwiększania zdolności kredytowej klientów. Kilka lat temu mogliśmy pożyczać coraz więcej dzięki silnie spadającym stopom. Później banki zaczęły masowo wydłużać okresy spłaty za 20 do 30 lat. Ostatnio coraz bardziej dostępne są kredyty na 40 lat (niedawno wprowadziły je Pekao i BPH) a nawet 45 lat (MultiBank, mBank). Jednak wydłużanie okresu spłaty ponad 30 lat nie powoduje znaczącego spadku raty a co za tym idzie dużego wzrostu zdolności kredytowej. Metody „administracyjne” też są ograniczone. Do niedawna banki obniżały poziomy kosztów utrzymania kredytobiorców – im niższy jest ten wskaźnik tym więcej, zdaniem banku, kredytobiorca może przeznaczyć na ratę. Tutaj jednak nie ma już marginesu dla poprawy – kredytobiorca musi. Oczywiście im więcej będziemy zarabiać, tym więcej dostaniemy kredytu jednak wzrost dochodów ludności jest w Polsce kilka razy niższy niż wzrost cen mieszkań. Zdolność kredytowa, która nie może się już znacząco zwiększyć będzie w najbliższych latach czynnikiem hamującym wzrost cen nieruchomości. Jeszcze dwa miesiące temu za 300 tys. zł można było w Warszawie kupić 48 metrów nowego mieszkania, a teraz już tylko 42. W sytuacji, gdy ceny mieszkań rosną w tak zawrotnym tempie coraz większego znaczenia nabiera właśnie „hojność” banków. Nic nam po kredycie, nawet najtańszym, jeśli nie będziemy za uzyskane pieniądze kupić połowy potrzebnej nieruchomości" - uważa Magdalena Szkoda, doradca finansowy w firmie Expander. Najlepsze kredyty mieszkaniowe XI 2006   Waluta Kurs ( PLN ) Okres spłaty w latach * wymagana polisa na życie ** w ramach promocji do końca listopada Jak zostać rentierem Inwestowanie w nieruchomości jest w modzie i się opłaca. A jeśli ktoś już kupi mieszkanie, by zarobić na wzroście jego wartości najczęściej decyduje się na jego wynajem, by chociaż częściowo pokryć raty kredytu. Okazuje się, że dochody z wynajmu mogą być uwzględnione przez bank przy zaciąganiu kolejnego kredytu. Nic więc nie stoi na przeszkodzie, by wykorzystać już posiadane mieszkanie jako „trampolinę” do zbudowania portfela inwestycyjnego złożonego z kilku nieruchomości i to przy relatywnie niewielkiej pensji. Wszystkie banki skłonne są uwzględnić dochody najmu pod warunkiem jednak że są one już osiągane – z reguły przynajmniej od 12 miesięcy. Przyszłe dochody z wynajmu, a więc dochody które będziemy uzyskiwać dopiero po zakupie nieruchomości na którą bierzemy kredyt może wziąć pod uwagę PKO BP (do 70 proc. przyszłych dochodów) oraz Bank Millennium ale tylko w ramach Kredytu Hipotecznego Biznes (jeśli zabezpieczeniem jest nieruchomości komercyjna lub mieszkalna ale częściowo przeznaczone na cele komercyjne). Wiele banków obcina dochody z wynajmu. Polbank uwzględnia maksymalnie 81 proc. uzyskiwanego dochodu, GE Money Bank i Nykredit 80 proc. (50 proc. jeśli płacimy podatek ryczałtem), Deutsche Bank PBC 75-85 proc., BPH 90 proc., Pekao SA od 50 do 80 proc. Praktycznie wszystkie banki, za wyjątkiem BOŚ-a, są skłonne dać kredyt w sytuacji gdy dochody z wynajmu będą jedynym źródłem dochodu kredytobiorcy.     [

January 4th, 2007 by Author

Posted in Suspendisse iaculis | Edit | 23 Comment »