Wtórny rynek nieruchomości w 2008
2009-01-20 09:00:00

Reklama:

Wtórny rynek nieruchomości w 2008Wtórny rynek nieruchomości w 2008 Rok 2008 nie był dobrym okresem dla branży nieruchomości. Kryzys, który miał swoje podłoże w sposobie udzielania kredytów hipotecznych, na dobre rozprzestrzenił się na całym świecie i dotyka kolejnych sektorów gospodarki. Nawet w Polsce, mimo że nie mamy do czynienia ze zjawiskiem złych kredytów, czy też masową niewypłacalnością kredytobiorców, rynek kredytów hipotecznych zmienił się diametralnie - wynika z raportu portalu Szybko.pl i Expandera. Drastycznie zmniejszyła się liczba kredytów, udzielanych we frankach szwajcarskich. Banki, aby ograniczyć własne ryzyko wprowadziły wymóg posiadania wkładu własnego przy zakupie mieszkania. W efekcie ograniczone zostało główne źródło finansowania zakupów nieruchomości. Popyt ogranicza także widmo kryzysu i niepewność, co do przyszłości. Efektem jest spadek cen wszystkich kategorii nieruchomości, w tym także mieszkań. Największe spadki nastąpiły w drugiej połowie roku, kiedy banki znacznie ograniczyły akcję kredytową. Najwyższa procentowa obniżka ceny nastąpiła w Olsztynie. Od grudnia 2007 do grudnia 2008 cena spadła tu, o 15,5%, czyli o 847 złotych na metrze kwadratowym. Nieco mniejszy spadek w procentach, ale wyższy w kwotach bezwzględnych miał miejsce w Krakowie. W grudniu 2008 średnia cena spadła poniżej 7 tysięcy za metr, czyli o 11% i o 859 złotych. Jest to poziom porównywalny z listopadem 2006 roku. Kolejnym miastem, gdzie ceny spadły o ponad 800 złoty jest Sopot. Procentowe zmiany cen w ciągu ostatnich 12 miesięcy zaprezentowane są na poniższym wykresie. Warto zauważyć, że są lokalizacje, gdzie ceny w skali roku nieznacznie wzrosły: Białystok i Gdynia lub też obniżka była minimalna – Szczecin. Zła sytuacja na rynku nieruchomości to bynajmniej nie obniżka cen, ale znikoma ilość zawieranych transakcji. Spadek cen będzie stymulował popyt. Niezbędny jest jednak dostęp do kredytów, ponieważ zdecydowana większość osób potrzebujących mieszkań to ludzie młodzi. Nie są oni w stanie i przez lata nie będą mogli zgromadzić środków, które pozwolą na sfinansowanie tak dużej transakcji jak zakup mieszkania bez wsparcia kredytowego. PROGNOZY NA ROK 2009 Prognozy statystyczne wskazują, iż przez najbliższe pół roku będziemy mieli do czynienia ze spadkiem cen mieszkań. W ciągu 6 miesięcy ceny mogą spaść o 10% w Warszawie, 11% we Wrocławiu, 3-5% w Poznaniu, dalsze 10% w Krakowie 11% w Gdańsku. Nie ma wielu przesłanek, aby takie przewidywania kwestionować. Nadchodzące pół roku upłynie pod znakiem kryzysu gospodarczego. Pytanie, na które nikt nie ma pewnej odpowiedzi brzmi: jak głęboki będzie ten kryzys w Polsce. Jego symptomy już odczuwamy. Przede wszystkim polskie firmy precyzyjnie analizowały i weryfikowały swoje plany i budżety na rok 2009. Cięcie kosztów w wielu przypadkach oznacza redukcję zatrudnienia. Wzrost bezrobocia, ale także brak poczucia bezpieczeństwa i stabilności sytuacji zawodowej i wysokości dochodów, bardzo szybko odbijają się szerokim echem w wielu sektorach gospodarki i bezsprzecznie wpływają na ograniczenie popytu na mieszkania. Są także zjawiska, które mogą wpływać na poprawę koniunktury w sektorze budowlanym i zahamować dalszy spadek cen nieruchomości. Pod koniec 2008 roku Rada Polityki Pieniężnej znacznie obniżyła stopę redyskontowa, co oznacza obniżenie oprocentowania kredytów złotówkowych. Zapowiada, iż będzie się angażować w działania mające na celu utrzymanie wzrostu gospodarczego. Można więc domniemywać, iż stopy procentowe w najbliższym czasie nie będą podnoszone. Dla rynku nieruchomości oznacza to, że kredyty będą tańsze. Równie ważna jest jednak polityka banków. Te na dłuższą metę nie powinny stopować akcji kredytowania, chociażby, dlatego iż jest to jedno z głównych źródeł bankowych dochodów. Łatwiejszy dostęp do kredytów a także niższe ceny mieszkań mają szansę ożywić nieco popyt na nieruchomości i zatrzymać dalszy spadek cen. Wtórny rynek nieruchomości w 2008 Średnia cena metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym dla całej Warszawy w grudniu 2008 wynosi 8760 złotych i jest o 1,8% niższa niż w grudniu 2007. W IV kwartale średnie ceny spadły o 1,5 %. Z 0,16% do 2,62% zwiększyła się liczba ofert w cenie do 6 tysięcy za metr. Zdecydowanie więcej jest również mieszkań za 6 do 7 tysięcy: 11,36% w porównaniu z 1,64% w IV kwartale. Zmiana cen mieszkań w zależności od wielkości, w skali roku, przedstawia się następująco: kawalerki – 2,9%, 2 pokojowe -2,5%, 3 pokojowe -3,3%, 4 pokojowe -1,3%, 5 pokojowe +2,4%. Wśród ofert zamieszczanych w szybko.pl nadal najwięcej jest mieszkań 2-pokojowych 45,23%; kawalerek jest 18,57%; 3-pokojowych 28,66% a 4 i 5 pokojowych 7,55%. Średnia cena metra kwadratowego w grudniu 2008 spadła poniżej 7 tysięcy za metr kwadratowy. Wynosi 6980 złotych i jest to poziom porównywalny z cenami z listopada 2006. W ciągu ostatnich 12 miesięcy średnia cena w Krakowie spadła o 11% i jest to jeden z największych spadów %, a bez zwątpienia największa obniżka w wartościach bezwzględnych o 859 złotych. Zarówno w ciągu roku jak i w ostatnim kwartale spadły ceny mieszkań każdej wielkości. W przeciwieństwie do innych miast najbardziej straciły na wartości kawalerki, w ciągu 12 miesięcy o 11%. W mniejszym stopniu potaniały duże 4 i 5-pokojowe (o 6-8%). Struktura podaży przedstawia się następująco: 17% kawalerki, 46% 2 pokoje, 29% 3 pokoje, 6% 4 pokoje i 2% 5 pokoi. Struktura ta pozostaje stabilna od kilku kwartałów. Wtórny rynek nieruchomości w 2008 Średnia cena w Gdańsku w grudniu 2008 wynosi 6450 złotych. W IV kwartale 2008 średnia cena utrzymywała się na poziomie 6450-6500 za metr. Od grudnia 2007 cena spadła o 3,8%. W IV kwartale nie straciły na wartości jedynie mieszkania 3 pokojowe. Zaś w ciągu roku obniżyły się ceny mieszkań każdej wielkości. Podobnie jak w innych miastach najmniej potaniały kawalerki. W IV kwartale z 3,4% do 11,4% wzrosła liczba ofert w cenie poniżej 5 tysięcy za metr, w IV kwartale 2007 było ich jeszcze mniej – 2,3%. Od IV kwartału 2007 najbardziej spadła średnia cena metra kwadratowego mieszkania na Zaspie – o ponad 10% i w Gdańsku Orunia 8,4%. Najdroższe gdańskie mieszkania w Gdańsku Oliwie utrzymały ceny sprzed roku, w Śródmieściu potaniały o 1,2% w ciągu ostatnich 12 miesięcy, a we Wrzeszczu jedynie o 0,2%. Średnia cena w grudniu spadła złotych kolejne kilkadziesiąt złotych na metrze i wynosi obecnie 6623 złote. Jest niższa o 5,7% w porównaniu z grudniem 2007. W IV kwartale we Wrocławiu spadły średnie cen mieszkań każdej wielkości, najbardziej – o prawie 5% dużych mieszkań pięciopokojowych. W skali roku najmniej straciły na wartości kawalerki 4,9%, najwięcej mieszkania duże prawie 10%. Struktura oferty mieszkań: 12% kawalerki, 45% 2 pokojowe, 35% 3 pokojowe, 8% 4 pokojowe i 1% 5 pokojowe. Średnia cena na koniec 2008 roku wyniosła 5900 złotych za metr i była o 7,1% niższa niż w grudniu 2007. W ciągu IV kwartału cena spadła o 210 złotych. W ciągu 12 miesięcy najbardziej obniżyła się cena mieszkań trzypokojowych: o 14,8%. W mniejszym stopniu spadły średnie ceny kawalerek: o 4,4%. Struktura podaży przedstawia się następująco: 16% kawalerki, 43% 2 pokoje, 30% 3 pokoje, 10% 4 pokoje i 1% 5 pokoi. Wtórny rynek nieruchomości w 2008 Po raz kolejny zmieniła się struktura cenowa oferty. W porównaniu z poprzednim kwartałem na rynku jest zdecydowanie więcej mieszkań najtańszych. Z 0,6% do 3,1% zwiększył się odsetek mieszkań w cenie poniżej 4 tysięcy za metr kwadratowy. Z 9,6% do 21% wzrosła liczba ofert w przedziale od 4 do 5 tysięcy za metr. W ciągu roku spadły ceny we wszystkich poznańskich dzielnicach. Najmniej: o 0,7% staniały mieszkania w Górczynie. Najbardziej zaś: o 139% na Nowym Mieście. Spadki powyżej 10% miały też miejsce w dzielnicach Winiary, Winogrady i Stare Miasto. Najdroższymi lokalizacjami w Poznaniu są Stare Miasto i Centrum. Najtańszymi Winiary i Łazarz. Średnia cena dla Katowic w grudniu wynosi 4200 złotych za metr. Utrzymuje się na podobnym poziomie od września i jest o 7,8% niższa niż w grudniu 2007. W stosunku do poprzedniego kwartału spadły ceny mieszkań każdej wielkości. Najmniej – o niecałe 0,5% potaniały kawalerki. W skali roku godny odnotowania jest 10,6% spadek średniej ceny metra kwadratowego mieszkania dwupokojowego. Struktura podaży mieszkań w Katowicach przedstawia się następująco: 18% to kawalerki, 50% 2 pokoje, 28% 3 pokoje, 4% 4 pokoje. Średnia cena w Łodzi na koniec roku 2008 wynosi 4095 złotych za metr kwadratowy mieszkania z rynku wtórnego. Jest aż o 6,5% niższa niż w grudniu 2007 roku. Najwyższa w 2008 roku cena przypadła na lipiec i sierpień i wynosiła średnio 4500 złotych za metr. Drastyczne spadki zaczęły się we wrześniu, a w grudniu cena obniżyła się w stosunku do listopada o 282 złote. W porównaniu z III kwartałem 2008 roku spadły ceny mieszkań każdej wielkości. Najbardziej o 4,5% potaniał metr mieszkania czteropokojowego, najmniej o 0,77% metr kawalerki. Zarówno w ciągu ostatnich 3 miesięcy, jak i w porównaniu z zeszłym rokiem taniały mieszkania we wszystkich dzielnicach Łodzi. Najbardziej spadły ceny w dzielnicy Polesie. W skali roku o 6,3%, w skali kwartału 3,2%. W stosunku do III kwartału 2008 zdecydowanie zmieniła się struktura cenowa oferty. Widoczna jest drastyczna przecena. Po pierwsze pojawiła się liczna jak nigdy dotąd (w okresie, kiedy struktura oferty jest analizowana, czyli od I kwartału 2007) grupa ofert w cenie poniżej 3 tysięcy za metr. Jest ich 2,4% całości. Dominują ogłoszenia w cenie od 3 do 4 tysięcy za metr. Stanowią ponad 40% wszystkich ofert, podczas gdy jeszcze trzy miesiące temu było ich 16,4%. Z 73% do 38% zmalała natomiast liczebność ofert w widełkach od 4 do 5 tysięcy za metr kwadratowy. Struktura oferty: 18% to kawalerki, 50% mieszkania 2 pokojowe, 28% 3 pokojowe, 4 pokojowe 4%. Wtórny rynek nieruchomości w 2008 DZIAŁKI - PODSUMOWANIE ROKU 2008 I PROGNOZA NA 2009 Spadek cen mieszkań, niepewność, co do tego jak rozwinie się światowy kryzys finansowy i jak wpłynie na polską gospodarkę i sektor nieruchomości, były głównymi przyczynami spadku cen działek budowlanych. We wszystkich analizowanych lokalizacjach ceny z końca roku były niższe niż w I kwartale 2008. We Wrocławiu i Gdańsku różnica ta sięga 20%, w Krakowie średnia cena metra kwadratowego działki budowlanej jest obecnie niższa o 12%, a w Warszawie i Poznaniu o 10%. Warto jednak zauważyć, iż spadek średnich cen nastąpił w II kwartale i od tego czasu utrzymują się one na niemal identycznym poziomie. Najbliższe miesiące nie przyniosą pozytywnej zmiany sytuacji makroekonomicznej ani fali dobrych wieści dla kredytobiorców, deweloperów czy inwestorów indywidualnych. W sektorze budowlanym widać oznaki recesji a z dużym prawdopodobieństwem będzie jeszcze gorzej. 19 grudnia 2008 sejm odrzucił weto prezydenta do ustawy w sprawie odrolnienia gruntów w miastach. W związku z tym w obrębie miast pojawi się więcej ziemi na sprzedaż. Przy ograniczonym popycie zwiększy się podaż, a więc ceny powinny spaść. Jak już zaznaczono powyżej właścicielom ziemi, zdecydowanie łatwiej jest przeczekać okres recesji niż właścicielom mieszkań czy domów. Średnia cena metra kwadratowego działki 930 złotych. Jest ona niższa o 6,8% w porównaniu z III kwartałem i o 10% niższa w porównaniu z początkiem roku 2008. Najniższa cena działki dostępnej w portalu Szybko.pl w IV kwartale wynosiła 125 złotych za metr i była o 205 złotych niższa niż najtańsze oferty z początku 2008 roku. Cena metra kwadratowego działek najdroższych jest wprawdzie o 512 złotych wyższa niż w I kwartale, ale już niższa niż w III kwartale 2008 roku. Działki poniżej 500 złotych za metr stanowią prawie 12% oferty. Za 63,1% wszystkich działek w Warszawie trzeba było zapłacić między 500 a 1000 złotych. W I kwartale 2008 złotych działki w tym przedziale cenowym stanowiły niecałe 39% oferty. Wpłynęło to na zmianę struktury cenowej oferty. Najdroższe działki powyżej 1500 za metr to 11,9% oferty w porównaniu z 21% w I kwartale 2008. Najdroższa oferta w IV kwartale pochodziła z dzielnicy Stegny. Za 8 milionów oferowano 1984 metry kwadratowe. Średnia cena w IV kwartale wynosi 338 złotych, bez zmian w porównaniu z III kwartałem 2008, ale już o 12% mniej niż na początku roku 2008. ž ofert zamieszczonych w IV kwartale 2008 mieściło się w przedziale do 500 złotych za metr kwadratowy. Najtańsze działki do 100 złotych za metr stanowiły 18% oferty wszystkich porównaniu z 8% w III kwartale i zaledwie 2,3% przed rokiem (IV kwartał 2007). W IV kwartale nie pojawiły się w serwisie oferty tak drogie jak w III kwartale. Cena maksymalna była niższa o 391 złotych. Najdroższe działki dostępne w szybko.pl w IV kwartale 2008 kosztowała 4 500 000 za 1800 metrów na Podgórzu. Wtórny rynek nieruchomości w 2008 Średnia cena w IV kwartale to 243 złotych i jest niższa o 9,7% w porównaniu z III kwartałem i o 21% niższa niż na początku 2008 roku. Cena minimalna spadła zarówno w stosunku do poprzedniego kwartału (o 11 złotych) jak i w porównaniu z I kwartałem 2008 o złotych 30. Cena maksymalna jest o 250 złotych niższa niż 3 miesiące temu. Ponad 77% ofert to ziemia tańsza niż 300 złotych za metr. Najdroższa działka w IV kwartale zlokalizowana była w dzielnicy Krzyki. W cenie 4 865 000 oferowano 3 500 metrów kwadratowych. Średnia cena w IV kwartale wyniosła 385 złotych za metr kwadratowy. Jest o kilka złotych wyższa niż w III kwartale, ale już w porównaniu z początkiem 2008 roku o 10% niższa. W IV kwartale pojawiły się w serwisie oferty tańsze niż w poprzednim kwartale i tańsze niż w I kwartale 2008. Struktura cenowa oferty jest niemal identyczna jak w poprzednim kwartale: 7,5% ofert reprezentuje ceny do 150 złotych, 11,3% od 150 do 200; 28,4% od 200 do 300; 7,4% od 300 do 400; 8,6% od 400 do 500 a pozostałe 35% powyżej 500 złotych za metr. Najdroższa oferta z Poznania to 3 545 metrów kwadratowych w dzielnicy Junikowo za 4 miliony złotych. Średnia cena wynosi 278 złotych za metr kwadratowy i jest już od 3 kwartałów w zasadzie bez zmian. W porównaniu z I kwartałem spadła jednak o 19%. W porównaniu z początkiem roku cena minimalna działek spadła o 75 złotych na metrze, natomiast maksymalna jest wyższa o 500 złotych. Struktura cenowo przedstawia się następująco: 7,5% do 150 złotych; 11,3% od 150 do 200; 37,7% 200-300; 22,6% 300-400 i 13,2% od 400 do 600 złotych i 7,5% powyżej 600. Najdroższa, w IV kwartale, działka w Gdańsku zlokalizowana była w Jasieniu. Kosztowała 2 365 000 za 4300 metrów kwadratowych.     [

January 4th, 2007 by Author

Posted in Suspendisse iaculis | Edit | 23 Comment »